Góð ráð

1. Yfirtaka lána
Þegar kaupendur eru að yfirtaka lán, sem hvíla á eign, þarf samþykki fyrir því hjá viðkomandi kröfuhafa.Staðfesting á yfirtöku lána liggur fyrir við undirritun kaupsamnings eða gengið frá því samhliða kaupsamningsgerð. Lífeyrissjóðir og sumar lánastofnanir óska eftir því að gengið sé frá skuldaraskiptum skriflega annað hvort hjá fasteignasölunni eða hjá viðkomandi lánveitanda. Huga þarf að því að sumir lánveitendur hækka vaxaprósentu við yfirtöku lána. Fasteignasalinn sér venjulega um tilkynningu um skuldaraskiptin.

2. Veðflutningur
Flest lán má flytja milli eigna. Kanna þarf sérstaklega hjá hverri lánastofnun þau skilyrði sem sett eru vegna þessa. Ætlaðu þér a.m.k. 10-15 daga til veðflutnings. Mikilvægt er að leita ráða hjá fasteignasalanum þínum vegna veðflutninga/veðheimilda.

3. Aflýsing lána
Athugaðu vel rétt þinn til að halda eftir greiðslu, ef seljandi hefur ekki aflýst áhvílandi lánum á umsömdum degi. Aðeins má halda eftir greiðslu sem nemur fjárhæð þess/þeirra láns/lána sem aflýsa á eða nota greiðsluna til þess að greiða lánið upp auk kostnaðar sem falla kann á.

4. Eignaréttur/áritun
Mundu að kaupandi fasteignar verður ekki fullkomlega löglegur eigandi fyrr en hann hefur látið þinglýsa afsali, fram að því er hún í sameign seljanda og kaupanda. Þess vegna er nauðsynlegt að þinglýsa afsali þó svo að kaupsamningi hafi verið þinglýst áður.

5. Ráðstöfun fasteignar
Aðeins þinglýstur eigandi, afsalshafi, getur ráðstafað (selt eða veðsett) fasteign. Ef þú hyggst selja eignina sem þú átt samkvæmt kaupsamningi, þ.e. afsal hefur ekki verið gefið út, verður fyrri eigandi að árita kaupsamninginn til þess að nýr kaupandi geti þinglýst sínum samningi.

6. Samþykki maka
Samþykki maka þinglýsts eiganda þarf fyrir sölu og veðsetningu fasteignar, ef fjölskyldan býr á eigninni eða ef eignin er notuð til atvinnurekstrar beggja hjóna eða annars þeirra.

7. Geymið öll skjöl vegna fasteignakaupanna
Varðveitið gaumgæfilega öll skjöl sem snerta fasteignaviðskiptin, s.s. kaupsamning, afsal, veðskuldabréf, allar kvittanir, afborganir af lánum, greiðslu fasteignagjalda, húsgjalda ofl. Sú hirðusemi kemur sér ávallt vel síðar meir.

Gallar

Í lögum um fasteignakaup kemur fram að fasteign teljist gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum og kaupsamningi. Mikilvægt er að hafa í huga að með lögum um fasteignakaup sem tóku gildi á árinu 2002 voru gerðar nokkrar takmarkanir á meginreglum um galla sem áður höfðu gilt. Þannig var tekið sérstaklega á smávægilegum ágöllum varðandi notaðar fasteignir og mælt fyrir um að ágalli yrði að rýra verðmæti eignarinnar svo nokkru varði eða seljandi sýnt af sér saknæma háttsemi (þ.e. leynt gallanum/göllunum). Með þessu var fyrst og fremst verið að útrýma minnihátar göllum sem geta verið til staðar í öllum notuðum eignum, en í notuðu húsnæði er ávallt hægt að finna ýmsa minniháttar ágalla.

Á hinn bóginn er nokkuð erfitt að svara hvað ágallar þurfa að vera miklir til að geta talist gallar. Þarna skiptir máli hvað fasteignin er gömul og má ráða skv. greinargerð að verðrýrnun í elstu eignum þurfi að vera allt að 10% vegna slíkra ágalla. Sé hins vegar um nýlegt húsnæði að ræða myndi vera um minni kröfur að ræða hvað ágalla ræðir.
Telji kaupendur galla vera á þeirri eign sem keypt hefur verið er rétt að hafa samband við þann fasteignasala sem annaðist milligönguna án tafar um ráð varðandi réttarstöðu. Kaupandi á ekki að bæta úr hinum meinta galla án samráðs við seljenda.

Ekki má halda eftir hærri greiðslu en sem nemur þeirri fjárhæð sem ætla má að kosti að bæta úr hinum meinta galla. Telji fasteignasali kröfu kaupanda geta átt rétt á sér reynir hann sættir með aðilum þar sem hann á grundvelli sérfræðiþekkingar sinnar reynir að ná sættum með aðilum. Rétt er að benda á nokkur dómafordæmi sem Félag fasteignasala hefur tekið saman vegna galla á fasteignum sem birt er undir athyglisverðir dómar á heimasíðu Félags fasteignasala ff@ff.is.

Kaupandi getur ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningurinn var gerður. Hafi kaupandi skoðað fasteign, áður en kaup gerðust, eða án nægjanlegrar ástæðu látið undir höfuð leggjast að skoða hana þótt seljandi skoraði á hann um það getur hann ekki borið fyrir sig galla sem hann mátt sjá við slíka skoðun. Þetta á þó ekki við ef seljandi sýndi af sér stórkostlegt gáleysi eða framferði hans stríðir með öðrum hætti gegn heiðarleika og góðri trú.

Grensásvegur 13 - 2 hæð | 108 Reykjavík | Sí­mi: 5-900-800 | Fax: 5-900-809 |  
Keyrir á WebEd frá Hugsandi Mönnum